Сергій Пономарьов
Верховна Рада України в остаточному читанні ухвалила закон «Про оцінку майна» за законопроєктом №… Документ має оновити підходи до визначення вартості нерухомості, земельних ділянок, транспортних засобів, обладнання, корпоративних прав та іншого майна. Основна мета нововведень — наблизити українську систему оцінки до міжнародних стандартів, зробити її зрозумілішою для громадян і бізнесу та посилити довіру до результатів роботи оцінювачів.
Потреба в оновленні законодавства назріла давно. Чинні правила формувалися в умовах іншої економічної моделі, тоді як сучасний ринок потребує єдиних методик, прозорих процедур і чіткої відповідальності всіх учасників. Прийнятий закон має створити більш послідовні умови для проведення оцінки майна під час укладення угод, оподаткування, кредитування, приватизації, страхування, судових спорів та управління державними активами.
Що змінюють нові правила оцінки майна
Ключовим положенням документа є орієнтація на міжнародні стандарти оцінки. Це означає, що вартість об’єкта визначатимуть із застосуванням уніфікованих принципів, термінів і підходів. Така модель має зменшити розбіжності між висновками різних фахівців і забезпечити порівнюваність оцінок, підготовлених для українських та іноземних інвесторів.
Оцінювачі зможуть використовувати кілька базових підходів: порівняльний, дохідний і витратний. Вибір методу залежатиме від типу майна, мети оцінки, доступності ринкової інформації та особливостей конкретної ситуації. Наприклад, для квартири важливими будуть ціни аналогічних об’єктів, місце розташування, площа, технічний стан і характеристики будинку. Для підприємства додатково враховуватимуть прибутковість, активи, боргове навантаження, перспективи розвитку та ризики.
Окрема увага приділяється обґрунтованості звіту про оцінку. У документі мають бути чітко зазначені мета роботи, дата оцінки, опис об’єкта, використані джерела даних, обрані методики та розрахунки. Такий підхід дасть змогу замовнику краще розуміти, як сформувалася підсумкова сума, а контролюючим органам — перевіряти якість проведеної роботи.
Нові правила також мають сприяти поділу понять «ринкова вартість», «ліквідаційна вартість», «інвестиційна вартість» та інших видів вартості. Для кожного з них застосовуються різні припущення й умови. Чітке розмежування допоможе уникати ситуацій, коли один і той самий об’єкт оцінюють за різними критеріями, але отримані результати помилково порівнюють між собою.
Вплив закону на громадян і бізнес
Для громадян зміни можуть бути особливо важливими під час купівлі або продажу нерухомості, оформлення спадщини, отримання кредиту, поділу майна чи розгляду спорів у суді. Зрозуміла процедура оцінки зменшує ризик необґрунтованого заниження або завищення вартості. Водночас власникам майна варто враховувати, що якісний звіт має ґрунтуватися не лише на бажаній ціні, а й на фактичних характеристиках об’єкта та ситуації на ринку.
Для банків і фінансових установ єдині стандарти оцінки означатимуть більш надійну перевірку заставного майна. Кредитор зможе краще оцінити ризики та визначити співвідношення між сумою позики і реальною вартістю активу. Це особливо актуально для іпотечного кредитування, фінансування підприємств і відновлення економіки.
Підприємства отримають зрозуміліші правила під час переоцінки основних засобів, залучення інвесторів, реструктуризації, злиття або продажу частки в бізнесі. Для іноземних партнерів важливо, щоб оцінка активів здійснювалася за підходами, які відповідають загальновизнаній практиці. Це може позитивно вплинути на інвестиційну привабливість українських компаній та державних проєктів.
Очікується, що закон матиме значення і для сфери оподаткування. Якщо вартість майна визначають за прозорими та перевірюваними правилами, зменшується простір для маніпуляцій із базою оподаткування. Водночас ефективність змін залежатиме від того, як саме буде організовано обмін інформацією між державними реєстрами, контролюючими органами та професійними учасниками ринку.
Прозорість, відповідальність і розвиток професії
Важливою складовою реформи є підвищення вимог до професійної діяльності оцінювачів. Фахівець має володіти сучасними методиками, розуміти особливості різних сегментів ринку та вміти працювати з достовірними даними. Міжнародні стандарти передбачають не механічне застосування формул, а професійне судження, яке повинно бути логічно пояснене й підтверджене розрахунками.
Законодавчі зміни можуть посилити відповідальність за недостовірні звіти, конфлікт інтересів і свідоме викривлення вартості майна. Це важливо для захисту замовників, держави та інших осіб, які використовують результати оцінки. Водночас контроль не має перетворитися на надмірне адміністративне навантаження, адже ринку потрібні оперативні та доступні послуги.
Для повноцінного запуску нової системи знадобляться підзаконні нормативні акти, оновлені методичні рекомендації, навчання фахівців і роз’яснення для громадян. Перехід до міжнародних стандартів не обмежується ухваленням одного закону. Потрібні також якісні бази даних про ринок, сучасні цифрові інструменти та зрозуміла процедура оскарження результатів оцінки.
Експерти очікують, що нові правила поступово зроблять ринок оцінки майна більш конкурентним і передбачуваним. Замовники зможуть порівнювати пропозиції не лише за ціною послуги, а й за кваліфікацією оцінювача, якістю обґрунтування та відповідністю звіту встановленим стандартам. Для бізнесу це означатиме менше правової невизначеності, а для держави — більш надійну основу для управління активами.
Ухвалення закону «Про оцінку майна» є важливим кроком для модернізації економічних правил України. Його практичний результат залежатиме від послідовного впровадження, доступності ринкових даних і дотримання принципів незалежності та об’єктивності. Якщо нові вимоги працюватимуть належним чином, оцінка майна стане не формальною процедурою, а дієвим інструментом захисту власності, підтримки інвестицій і розвитку прозорого ринку.