Всеволод Чабанець
Ситуація, коли власник квартири раптово вимагає від орендаря виїхати, може стати серйозним випробуванням для обох сторін. Особливо гострим конфлікт стає тоді, коли наймач сплачує орендну плату вчасно, не порушує правил проживання, але господар заявляє, що житло потрібно звільнити вже наступного дня. У такому випадку орендар не зобов’язаний автоматично виконувати усну вимогу, адже дострокове припинення найму має відбуватися з урахуванням умов договору та норм законодавства.
Адвокатка, партнерка адвокатського об’єднання Альона Радєва пояснила, що саме право власності на квартиру не дає господарю можливості в будь-який момент припинити оренду на власний розсуд. Важливими є строк, на який укладено домовленість, наявність порушень з боку орендаря, умови дострокового розірвання та порядок повідомлення іншої сторони.
Коли власник має законні підстави вимагати виїзду
Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов’язковим для виконання сторонами. Це правило поширюється і на домовленості щодо найму житла. Якщо орендодавець передав квартиру на певний строк, він має дотримуватися взятих на себе зобов’язань, так само як і орендар повинен своєчасно платити та користуватися помешканням за призначенням.
За договором найму житла власник передає квартиру або її частину для проживання на визначений період і за плату. Тому саме бажання господаря повернути собі житло, здати його іншій людині або змінити плани не припиняє договір автоматично. Якщо сторони погодили конкретну дату завершення оренди, до її настання наймач зазвичай має право проживати у квартирі на погоджених умовах.
Строк оренди має бути чітко зазначений у договорі. Якщо сторони його не визначили, закон передбачає спеціальне правило: відповідно до статті 821 ЦК України, договір найму житла вважається укладеним на п’ять років, якщо інше не встановлено законом. Водночас на практиці важливо враховувати зміст усієї домовленості, зокрема умови про попередження, оплату, заставу та дострокове припинення.
Закон допускає розірвання договору через порушення з боку орендаря. Зокрема, власник може вимагати припинення найму, якщо житлова плата не вноситься протягом шести місяців поспіль, якщо договором не передбачено довший строк. Для короткострокового найму підставою може бути несплата понад два рази. Також значення мають умисне або необережне руйнування чи псування квартири наймачем або особами, за дії яких він відповідає.
Підставою для припинення домовленостей можуть бути й інші істотні порушення, якщо вони передбачені договором або законом. Наприклад, проблеми можуть виникнути через систематичне використання житла не для проживання, передачу квартири третім особам без дозволу, постійні конфлікти із сусідами чи проведення небезпечних робіт без погодження з власником. Однак кожну ситуацію необхідно оцінювати окремо, а однієї емоційної заяви господаря недостатньо для примусового виселення.
Окремо передбачена ситуація, коли власнику або членам його сім’ї справді потрібне житло для проживання. У такому разі наймодавець може вимагати розірвання договору найму частини будинку, квартири чи кімнати, але повинен попередити орендаря не пізніше ніж за два місяці. Вимога залишити квартиру в день отримання повідомлення не відповідає такому порядку, якщо сторони добровільно не погодили інший варіант.
Отже, повідомлення на кшталт «я передумав здавати квартиру» або «мені терміново потрібне житло» саме по собі не означає, що орендар повинен виїхати негайно. Потрібно з’ясувати, яка саме правова підстава застосовується, чи передбачена вона договором, коли орендаря повідомили та чи дотримано встановленого строку.
Чи припиняється оренда після продажу квартири
Продаж квартири також не означає автоматичного припинення найму. Відповідно до статті 814 ЦК України, у разі зміни власника житла до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Це означає, що покупець стає стороною існуючих орендних відносин у частині прав і обов’язків власника.
Тому сам факт продажу не створює для орендаря обов’язку звільнити помешкання того ж дня. Новий господар має ознайомитися з чинним договором і дотримуватися його положень. Якщо покупець бажає припинити оренду достроково, він повинен мати законну підставу або домовитися з наймачем про припинення договору.
Під час зміни власника орендарю варто попросити підтвердження переходу права власності та уточнити, кому надалі сплачувати орендну плату. Усі такі домовленості бажано фіксувати письмово. Це допоможе уникнути ситуації, коли дві різні особи одночасно вимагають оплату або, навпаки, звинувачують наймача в заборгованості.
Якщо новий власник не заперечує проти продовження проживання, сторони можуть оформити додаткову угоду. У ній варто зазначити дані нового наймодавця, реквізити для оплати, суму оренди, строк дії договору та порядок його припинення. Такий документ зменшує ризик суперечок у майбутньому.
Як діяти орендарю у разі раптової вимоги
Насамперед орендарю варто зберігати спокій і не погоджуватися на негайний виїзд лише під тиском або через усну погрозу. Доцільно попросити власника письмово повідомити причину дострокового припинення оренди, бажану дату звільнення квартири та посилання на конкретний пункт договору або законну підставу.
Після цього потрібно уважно перевірити договір. Особливу увагу слід звернути на строк найму, порядок попередження, умови дострокового розірвання, розмір застави, правила проведення оглядів і відповідальність сторін. Якщо документ дозволяє припинити оренду за попередженням за певну кількість днів, необхідно рахувати строк саме відповідно до погоджених положень.
Важливо також зібрати та зберегти докази належного виконання своїх обов’язків. Це можуть бути банківські квитанції, розписки, повідомлення про перекази, фотографії стану квартири, показники лічильників і листування з власником. Такі матеріали підтверджують, що орендар сплачував кошти, не завдав збитків та виконував домовленості.
Якщо сторони вирішили завершити оренду достроково за взаємною згодою, домовленість краще оформити письмово. У документі варто вказати остаточну дату проживання, порядок передання ключів, стан квартири, суму останньої оплати, розрахунки за комунальні послуги та умови повернення застави. Бажано скласти акт приймання-передачі із зазначенням майна, техніки та наявних недоліків.
Відсутність письмового договору ускладнює захист прав, але не означає, що будь-які домовленості неможливо довести. Стаття 811 ЦК України передбачає письмову форму договору найму житла. Водночас у спорі можуть мати значення регулярні перекази коштів, розписки, переписка, оголошення, свідчення та інші матеріали, які підтверджують факт проживання і погоджені умови.
Орендар не повинен самостійно залишати квартиру під час конфлікту, якщо не розуміє наслідків для застави, оплати чи речей. Водночас ігнорувати законну вимогу власника, якщо є істотна заборгованість або завдано шкоди майну, також не варто. У такій ситуації краще зафіксувати свою позицію письмово та спробувати погодити строк виїзду і порядок розрахунків.
Особливо небезпечно, коли власник змінює замки, не допускає орендаря до квартири, виносить його речі або перекриває доступ до особистого майна без законної процедури. У разі таких дій потрібно фіксувати обставини, зберігати відео, фотографії та повідомлення, а залежно від ситуації звертатися до поліції. Також орендар може розглянути можливість судового захисту порушених прав.
Власник має право розпоряджатися своєю нерухомістю, але це право не скасовує чинних договірних зобов’язань. Зі свого боку орендар повинен користуватися квартирою дбайливо, вчасно сплачувати оренду та не перешкоджати законним оглядам, якщо вони проводяться у погодженому порядку. Найнадійніший спосіб уникнути конфлікту — заздалегідь прописати в договорі строки попередження, підстави виселення, порядок доступу до житла та повернення застави.